As incertezas a respeito do uso dos aplicativos de locação de imóveis

Não é de hoje que o mundo digital ingressou em nossas vidas, tornando muito mais práticos nossos afazeres do dia a dia e, por muitas vezes, mais baratos que os antigos métodos tradicionais.

Podemos citar como grandes expoentes dessa revolução digital os aplicativos para deslocamento de passageiros, Uber, 99 e afins, assim como aplicativos para locação de imóveis, sendo o aplicativo de mais sucesso, disparado, o Airbnb.

Por certo que todos estes aplicativos passaram, e ainda passam, por inúmeras divergências e resistências por parte daqueles que anteriormente eram os “donos do pedaço”, tais como os taxistas, quando nos referimos aos aplicativos de passageiros, e as imobiliárias e/ou redes hoteleiras, quando nos referimos ao aluguel de imóveis ou hospedagem.

A legislação brasileira, por sua vez, tem buscado regular referidas atividades, de modo a tornar o mercado transparente e seguro, seja para os profissionais que prestam seus serviços por meio dos aplicativos ou para os consumidores, que esperam que o serviço seja realizado com a mínima qualidade possível e aceitável.

No que diz respeito aos aplicativos de passageiros, o mercado está se assentando e, inclusive, taxistas já passaram a acumular suas atividades com a novidade dos aplicativos.

Já, quanto aos aplicativos de hospedagem, embora ainda não haja uma legislação própria para esse tipo de locação por curto tempo, recentemente, houve uma surpreendente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reconhecer a possibilidade de condomínios proibirem a disponibilização de imóveis para locação por meio do aplicativo, por não considerar esse tipo de locação residencial[1].

No caso em questão, o STJ compreendeu que o proprietário da unidade condominial desvirtuou a finalidade daquilo que expressamente está previsto no condomínio, ou seja, que os apartamentos devem atender a determinação de servir tão somente para o cunho residencial.

Neste viés, os Ministros sustentaram que o proprietário do imóvel disponibilizado na plataforma digital estava desvirtuando a função social do bem perante as regras da convenção, diante do fato de haver a constante movimentação de pessoas estranhas e alheias ao condomínio.

Embora esta decisão seja inédita e surpreendente, é necessário esclarecer que apesar de ter assustado muitas pessoas, o STJ não proibiu a utilização do Airbnb por condôminos.

E tal conclusão deriva de três fatores:

Em primeiro lugar, o STJ não tem a função de legislar, mas de uniformizar a intepretação das leis federais. O tribunal não poderia proibir o uso de uma plataforma, mas apenas analisar se os condomínios podem proibir esse tipo de contrato, levando-se em consideração as circunstâncias fáticas do caso, e a partir da interpretação da convenção condominial e da legislação.

Em segundo lugar, há, de fato, situações em que decisões do STJ são vinculantes, isto é, obrigam que outros casos semelhantes sigam o mesmo entendimento, caso se constate a ocorrência dos mesmos fatos. Trata-se dos chamados recursos repetitivos. Mas não é o caso do recurso especial discutido aqui.

Em terceiro lugar, há um cenário muito diverso de pessoas que utilizam Airbnb: há aqueles que disponibilizam um imóvel inteiro ao longo de meses; outros alugam um quarto de sua própria residência e continuam morando no local. Enfim, há situações que evidentemente não se assemelham ao caso discutido no recurso especial julgado pelo STJ.

Da mesma forma, há convenções condominiais diversas: enquanto algumas estabelecem apenas que os condôminos não podem desvirtuar a finalidade residencial das unidades, outras preveem uma proibição expressa do uso de plataformas como Airbnb.

Portanto, apesar de a decisão do STJ ser preocupante, não se deve chegar à conclusão de que os condomínios residenciais podem proibir imediatamente todos os condôminos de utilizarem a plataforma para disponibilizar a terceiros parte ou todo de suas unidades.

As discussões ainda devem se prolongar durante muito tempo nos tribunais enquanto não houver uma regulamentação dessa questão por meio do Poder Legislativo. Mas é bom ficar atento às regras de seu condomínio para evitar eventual mal estar entre seus vizinhos condôminos.

[1] Recurso Especial nº 1.819.075/RS